“今年您最重要的工作是什么？”
“‘規(guī)劃’啊，哈哈哈” ，泰禾董事長黃其森語速不快，輕搭在桌子上的右手，時(shí)不時(shí)抬起，配合著話語節(jié)奏落下，顯得松弛。在經(jīng)歷了高管變動、項(xiàng)目出售、負(fù)債風(fēng)波后，再次出現(xiàn)在公眾視野的黃其森總是笑著。
“今年最重要的就是規(guī)劃啊,規(guī)劃”，意識到自己的口音可能引起了誤解，黃其森自嘲說，“哈哈哈，不好意思，我這是福州普通話，今年我們很重要的一個(gè)工作就是‘回款’（規(guī)劃）了。”
在過去的一年多中，規(guī)模在千億左右的泰禾受到了業(yè)內(nèi)外不遜于頭部房企的高度關(guān)注。當(dāng)黃其森再度直面媒體，被問及“泰禾的危機(jī)是不是已經(jīng)過去” 時(shí)，他又笑笑，“本來我們也沒有那么慘啦，干得還可以。”
有趣的是，口音混淆了的“規(guī)劃”一詞，在這樣一個(gè)節(jié)點(diǎn)，語義雙關(guān)。在回應(yīng)諸多敏感問題的話語中，不難厘清黃其森對接下來泰禾發(fā)展的清晰“規(guī)劃”。一，要現(xiàn)金。銷售工作的重中之重，看回款。第二，不拿錯(cuò)地，堅(jiān)持泰禾精準(zhǔn)的布局戰(zhàn)略。第三，挑人，提升“泰禾還是小學(xué)生”的管理水平。
在中國房地產(chǎn)波動的周期中穿越了23年的泰禾，對于未來發(fā)展中“錢”、“地”、“人”的規(guī)劃，黃其森有堅(jiān)決的改變、有絕對的堅(jiān)持。
回款，泰禾的高頻詞“到5月份我們回款了400億，還有200億在途”。
“今年?duì)I銷為什么這么突出，我們以現(xiàn)金回款為考核指標(biāo)，獎金3個(gè)億”。
“今年保守提出銷售目標(biāo)1500億，但是我們更看重回款，希望不低于1000億”。
黃其森沒有回避泰禾的資金問題，但多次強(qiáng)調(diào)了泰禾的一個(gè)變化——對銷售 “回款”的極度重視，這成為泰禾的年度高頻詞。“以銷售回款來考核，這個(gè)還是很有成效的。兩次完不成， 自己提出來走。”
與變革對應(yīng)的是，在2018年黃其森對銷售回款的不滿意。“我們的銷售額沒有大家想象的這么慘，2018年我也賣了1300億。你們看看，這不算差啊，就是回款少了點(diǎn)，700多億吧。”
自2015年，泰禾就不在年報(bào)中披露年度銷售業(yè)績了。但黃其森亮出這個(gè)數(shù)字，并且強(qiáng)調(diào)，“最重要的是什么，我這個(gè)銷售業(yè)績，自己的權(quán)益占比達(dá)到百分之八九十啊。”
回顧2018年的房企銷售排行，如果按照權(quán)益銷售額計(jì)算，千億左右規(guī)模的泰禾排名在TOP20以內(nèi)。
“和2000億有差距，但是要有展望和追求”，此前，黃其森為泰禾定下了2018年度2000億的銷售目標(biāo)，并未完成，“ 今年定1500億，還是一個(gè)比較審慎的目標(biāo)。” 黃其森笑著說道。
而對于一度頗受質(zhì)疑的高杠桿和償債問題，泰禾也給出了數(shù)據(jù)作答。在過去5個(gè)月里，去杠桿、降負(fù)債同樣是泰禾的關(guān)鍵詞。
泰禾的有息負(fù)債從2018年底的1375億左右下降到目前的不到1200億。今年內(nèi)到期的短債，去年年底為574億，已經(jīng)償還了180億，還有300多億已經(jīng)做了重新的安排和置換，到今年年底需要剛性兌付的金額不到60億。泰禾目前的融資成本在8.5%左右。
2018年年底和2019年一季度，其經(jīng)營性現(xiàn)金流分別為130多億和120億。“這在泰禾多年的發(fā)展歷史上是不錯(cuò)的指標(biāo)”。
惠譽(yù)國際近日對泰禾集團(tuán)長期主體評級展望由“負(fù)面”上調(diào)至“穩(wěn)定”，主體評級確認(rèn)為B-。
“現(xiàn)在房企一提起來銷售目標(biāo)就沖千億，這到國外說起千億，他們眼睛都瞪很大。人家的千億一兩百年都不見得做得到”，黃其森說，希望泰禾沉下來，“我們稍微調(diào)整一下，讓泰禾在1000多億的規(guī)模夯實(shí) ，管理抓上去。”
土地戰(zhàn)略 “定力”在泰禾闖關(guān)時(shí)刻，黃其森還是挺幽默的。
“我們是七匹狼里的頭狼啊”，黃其森笑著說，2013年那會兒，北京有10塊地，我們能拿7塊。在北京通州臺湖搶地時(shí)，萬科報(bào)出12億，我就開出19億。前幾年，說我們是黑馬、拿地王、泰禾有點(diǎn)瘋的都有。
2013年的時(shí)候，泰禾在北京上海附近拿了800億左右土地，“到2016年你再看，這些地1600億都拿不下來”，黃其森有點(diǎn)得意， “現(xiàn)在一些項(xiàng)目一拿出來說合作，這么多人談，大家都留口水。”
黃其森揮動的右手伸出食指在空中著重點(diǎn)了一下，又撐了一下椅子扶手，正了正身說，“這就是定力，大家都在講戰(zhàn)略 ，但是，我們是很多企業(yè)里面最有戰(zhàn)略定力的。”
在黃其森看來，當(dāng)年遭遇詬病的瘋狂拿地策略，成為泰禾抵御周期的資本。一則，有的同規(guī)模量級房企布局了70多個(gè)城市，而泰禾聚焦20多個(gè)城市，且多為一線、強(qiáng)二線城市，以北京、上海、廣州為核心的城市群，占土儲的80%，地塊稀缺，現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)低。而這些土地在這一輪周期危機(jī)中，成為泰禾“土地?fù)Q資金”的籌碼。用黃其森的話講，“碧桂園干得來的，我干不來，我只敢守住這20幾個(gè)城市”。二則，黃其森理解的戰(zhàn)略清晰，還體現(xiàn)在泰禾堅(jiān)定的“有所不為”。
“2016年上半年，我就覺得不對了，所有人都到北京上海去拍地，兩三天出個(gè)地王，我就在員工大會上說，要對市場有敬畏，拿地要停掉。”黃其森說，“我已經(jīng)不做帶頭大哥好多年了，哈哈哈。”
在此之外，黃其森還篤定了幾個(gè)領(lǐng)域，堅(jiān)決不做：三四線市場堅(jiān)決不去；環(huán)京市場一個(gè)不做；把海南原來的地退掉，不再進(jìn)入；長租公寓堅(jiān)決不做。
按照黃其森的說法，原來泰禾有7000億的土地儲備，跟世茂合作后還有6000億，優(yōu)質(zhì)土儲豐厚，有底氣應(yīng)對1000多億的負(fù)債。“未來可能還會有一些項(xiàng)目和企業(yè)合作，但是不會像世茂一樣大規(guī)模了”，泰禾也會鼓勵(lì)小股操盤，輸出品牌。
黃其森的人才偏好如果說土地策略折射出黃其森戰(zhàn)略的絕對堅(jiān)定，那么這一年多來對人事的調(diào)整，對人才的偏好，則是黃其森認(rèn)為泰禾應(yīng)有的堅(jiān)決改變。
“泰禾的戰(zhàn)略是大學(xué)生，那管理還只是小學(xué)生，我們有差距”，黃其森用“流水不腐”形容了近來的泰禾人事變動，“原來的泰禾，人性化太多了點(diǎn)，執(zhí)行力差。只有高激勵(lì)，沒有嚴(yán)考核，完全靠自覺還是有問題的。”
同很多房企大佬一樣，黃其森也認(rèn)為拿地錯(cuò)誤是房企最大的風(fēng)險(xiǎn)，“我可以盡量控制不犯太大的錯(cuò)誤，別拿錯(cuò)地，去錯(cuò)地方，但是整個(gè)操盤不是一個(gè)人能解決的”。
對于團(tuán)隊(duì)素質(zhì)和管理的整體提升，是黃其森在泰禾穿越危機(jī)時(shí)最重要的心得，他下定決心開始做人事調(diào)整，并且將“看人、用人”作為自己的重要工作。
華為是黃其森多次提到的管理對標(biāo)企業(yè)，而他認(rèn)為，在行業(yè)內(nèi)，萬科、龍湖、融創(chuàng)、恒大、碧桂園、萬達(dá)都有他們用人獨(dú)道的地方，執(zhí)行力都是值得借鑒和學(xué)習(xí)的。
從去年以來，泰禾先后有多位高管離任，在業(yè)內(nèi)外，為泰禾尋找人才的獵頭聲勢不小，且提出了不低的入圍門檻，“豪華學(xué)歷”是基本條件。
不難理解，黃其森本人是精英教育的推崇者。在1980年，上大學(xué)還是“千軍萬馬過獨(dú)木橋”的時(shí)代，15歲的黃其森考入大學(xué)，畢業(yè)后進(jìn)入銀行工作，1996年創(chuàng)立泰禾。
“房地產(chǎn)市場在漂，沒有敬畏是不行的”，在他看來，偏好名校、名企人才，是看重他們已經(jīng)經(jīng)歷過重重篩選和培養(yǎng)，有“規(guī)矩”。
于是，在泰禾的新“規(guī)劃”下，黃其森此時(shí)開出的人才標(biāo)準(zhǔn)清單，向上兼容。比如，財(cái)務(wù)領(lǐng)域，要四大會計(jì)師事務(wù)所出身的，也青睞央企里的處長級別人才，他認(rèn)為這些人都是在體制內(nèi)經(jīng)歷過重重選拔和培養(yǎng)的；而建筑領(lǐng)域則要求是“老八校”的；法律領(lǐng)域，要清華北大，中國政法的。
“泰禾大規(guī)模的招聘，會在6月底結(jié)束。今后會更多內(nèi)部推薦、內(nèi)部提拔，我們一定要撐下來，向管理要效益。” 一直笑盈滿面的黃其森說到這句，有點(diǎn)嚴(yán)肅。