2018年以來(lái)，很多城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了向“房住不炒”的均值價(jià)格回歸趨勢(shì)，各地政府“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。2022年以來(lái)各地政府出臺(tái)了大量的房地產(chǎn)救市政策，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定。2024年4月29日成都房地產(chǎn)政策再優(yōu)化，不再審核購(gòu)房資格，全面取消公證搖號(hào)。4月30日政治局會(huì)議提出“要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。很快，其它城市紛紛“優(yōu)化限購(gòu)政策”。消化庫(kù)存和房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)穩(wěn)定價(jià)格是什么關(guān)系？降價(jià)消化庫(kù)存還是漲價(jià)消化庫(kù)存？以居住者看房地產(chǎn)穩(wěn)定的均衡價(jià)格是多少？以投資者看均衡價(jià)格在哪里？政府救市的底線又在哪里？銀行對(duì)房?jī)r(jià)下跌承受能力多大？本文以中國(guó)房?jī)r(jià)最高的北上廣深一線城市進(jìn)行分析，認(rèn)為不管漲價(jià)去庫(kù)存還是跌價(jià)去庫(kù)存核心都要圍繞均衡價(jià)格。

一、北上廣深房地產(chǎn)均衡價(jià)格計(jì)算原理

金融資產(chǎn)價(jià)格不好估算，但是房?jī)r(jià)卻有客觀公認(rèn)的計(jì)算公式，即房?jī)r(jià)必須等于買(mǎi)房者未來(lái)收入的折現(xiàn)值，否則就跌入美式次貸危機(jī)“蓬齊陷阱”。中國(guó)現(xiàn)有法律規(guī)定，2004年《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》規(guī)定“應(yīng)將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下(含55%)”。“借款期限不超過(guò)30年，且借款人年齡和借款期限之和不超過(guò)75年”。因此，房?jī)r(jià)等于家庭30年的月度可支配收入50%。