“昨夜日出，今晨雨”比喻中國房地產政策再恰當不過了，政策朝令夕改。中國房地產市場一面承擔資本市場功能，成為投資者暴富的捷徑，另外一面實質也是居民“衣食住行”基本需求，是普遍民眾不能承受之重。社會民眾的繁榮與心酸導致政策前后搖擺，泡沫不斷積累，市場無法及時出清，問題后置，眾多經濟周期疊加。投機者深度綁架政府，大而不倒成為系統性風險。因此，長期看，建立房地產政策中性、跨周期、長效機制是政府當前最優選擇。

一、第一個“七年河東，五年河西”房地產政策周期

確立社會主義市場經濟以來，1996年政府第一次提出住房商品化“推進住房制度改革，建設“安居工程”，加快住房商品化的步伐”。1997年“積極推進城鎮住房商品化，加快“安居工程”建設，確保質量，降低造價，改善居民住房條件”。1998年政府提出“加快普通民用住宅的建設”。亞洲金融危機蔓延以來，為了擴大內需，1999年政府提出“加快發展消費信貸，推進城鎮住房制度改革，支持居民購買住房和大件耐用消費品”。2000年房地產開始產業化“要積極培育住房等新的消費熱點，使住房建設真正成為重要產業。”2001年在房地產市場化尚未形成之際，政府開始建立分割的多軌道制房地產供應體系“著力改善城鄉居民的住行條件。大力發展經濟適用住房，建立廉租房供應保障體系”。2002年提出擴大消費需求從“鼓勵居民擴大住房、旅游、汽車、電信、文化、體育和其他服務性消費，培育新的消費熱點。”