回顧2018年，對房地產(chǎn)市場來說，2018年是典型的“政策年”和“搶收年”。前三季度，國家對房地產(chǎn)的態(tài)度是 “堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標不動搖、力度不放松”、“堅決遏制房價上漲”和“對工作不力、市場波動大、未能實現(xiàn)調(diào)控目標的城市堅決問責”，而后隨著廈門等熱點城市房價持續(xù)回落和天津等重點城市土地流拍案例增多，10月的中央政治局會議只字未提房地產(chǎn)，12月的中央經(jīng)濟會議在堅持“房住不炒”的基調(diào)下，進一步強化“因城施策，分類指導，夯實城市政府主體責任”。各種政策頻出對房企經(jīng)營行為產(chǎn)生了至關(guān)重要的影響，其中最為突出的變化是開發(fā)商拿地積極性在2018下半年開始明顯下降，而且在預期樓市趨“涼”的情況下加速回籠資金，尤其是四季度在多個城市開始出現(xiàn)8折以下的“搶收”樓盤。

隨著宏觀調(diào)控政策的不斷調(diào)整和房企經(jīng)營行為的不斷變化，2019年料將是中國樓市的“分化年”和“回歸年”。一二線城市積累了較多的改善居住需求，三四線城市透支了較多的未來購買能力，不同能級城市的房價大概率會加速分化。普通三四線城市的樓市走弱嚴重壓縮了房企 “彎道超車”的空間，而且經(jīng)過2016-2018H1的集中“搶收”，房企的榜單區(qū)間越來越趨于穩(wěn)定，“短平快”越來越讓渡于“精細化”，開發(fā)商存在越來越強的“品質(zhì)回歸”述求。

一、銷售新高與城市分化