如果一家公司的董事長說他所處的行業存在泡沫，那么這家公司的股票會作何反應？應該不會是上漲7%。然而這就是中國房地產開發商萬科(Vanke)昨日發生的事情。歡迎來到中國房地產市場的扭曲邏輯世界。

股價上漲的一種解釋是萬科決定將其股票從深圳股票交易所（B股）轉向香港證交所(H股)。但此舉本身并未為其增值：外國投資者可投資B股。一個更合理的解釋是，萬科計劃借助新的平臺來利用海外債務市場。德意志銀行(Deutsche Bank)估計，萬科可能會將外債占其總債務的比例從10%提升至25%。該公司的融資成本為7.5%，是國有同行的兩倍。然而，利息費用僅相當于去年凈利潤的十分之一。

那么，此次股價上漲令其估值處于何種水平？沒錯，中國房地產市場看上去不穩：價格在下跌，投資者擔心市場放緩。但這些因素已被計入股價。摩根士丹利資本國際(MSCI)中國房地產指數的歷史市盈率僅為6倍。萬科的H股更貴一些，市盈率達到7.8倍，但作為一家民營企業，與國有同行中國海外發展有限公司(China Overseas Land and Investment)的6.7倍市盈率相比，萬科股票頗具吸引力。